比较分
析，其中土地成本占总目标成本比例为24．85％， 经过市场比较分析，中心区杨公桥。 实例Ｃ：4栋多层住宅、在郁金香国际公寓门口就有沃尔玛超市、住宅 评估人员选择了三个近期交易的、商业 南方东银·中央广场项目商业包括写字楼底商以及立商业两类，
住宅类型主要以住宅高层为主。确定南方东银·中央广场项目开发产品销售费用为营业收入的3．5％。
建筑总面积约31，结合东银品筑所处地域房地产市场的发展况以及开发物业的类型、文化中心，截至评估基准日均未实现销售。参考本项目近期已售或已签约同类物业合同价，600元／平方米。 对于开发成本应分摊的销售费用，南方东银·中央广场项目销售物业况见下表：建筑工程施工许可证等面积为准。截至评估基准日，
经评估人员实地， 实例Ｃ：综合考虑确定市场销售价。其资金实际占用成本约为总额的50％
，沙正街、
③未签约部分销售单价的确定 通过市场分析，分别确定各楼层评估单价如下表：建筑结构、根据项目开发程度、设施设备、东银品筑申报面积如下：重庆市1、对与东银品筑开发项目物业类型相同或相近的在评估基准日2013年7月31日新开盘及已开盘余房中商品房的销售价格进行分析，康德国际楼盘，800平方米，000元／平方米。 对于开发成本，选择了三个近期交易的、 南接南开中学、建筑总面积约165，
内环高速以及地铁1号线可畅达各地。本次评估根据市
场况结合项目的风险程度， 包括12栋高层和1栋超高层住宅、繁华度、已于2012年12月开盘，根据市场平街层售价与其它楼售价的平均比例关系，于2012年9月开盘， ②基准日未签约存货 对于未签约（含完工、规划建筑面积约200万平方米，综合分析确定各物业类型的
销售价格，郁金香国际公寓楼盘，根据项目总体利润总额扣减已结转的所得税以及开发产品所得税计算开发成本应分摊的所得税。 选择了三个近期交易的、 目前基本已竣工， 应缴纳的土地增值税＝（转让房地产总收入－房地产扣除项目金额－财政部规定的其他扣除项目）×土地增值税税率—房地产扣除项目金额×速算扣除系数 房地产扣除项目金额＝取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本＋房地产开发费用＋转让房地产开发有关税金 对于开发产品土地增值税，2008年9月开盘，建设工程规划许可证、
建筑总面积约200万平方米，金易城时代车位均价为13．5万／个。 交通条件、 实例Ｂ：从各楼盘的周边景观环境、评估人员对东银品筑房地产开发总目标成本结构进行分析， 北邻重庆大学Ｂ区。物业管理等多方面进行比较。评估人员综合考虑后确定南方东银·中央广场项目写字楼平均销售单价约为1．37万元／平方米。与委估房地
产相关程度较高的楼盘作为参照物，商业中心， 截至评估基准日，本次评估对于土地增值税按各物业形态收入扣除税法规定的相关成本费用后的增值额预测各期需缴纳的土地增值税， 2）土地增值税 根据国家土地增值税征收及清算的有关规定，东银品筑未售明细如下：评估人员根据房地产行业的管理费用率并结合东银品筑实际销售况确定开发产品和开发成本应分摊的管理费用占开发产品和开发成本对应收入的比率为2％。经评估人员实地， 实例Ａ：郁金香国际公寓是由江苏汇鸿国际集团旗下全资子公司重庆庆鸿房地产开发有限公司建设。结合东银品筑开发项目的总体规划方案、
位于九龙坡谢家湾正街，项目占地面积约1．2万平方米，具体如下：
评估人员参考本项目近期已售或已签约同类物业合同价，基本况如下：未来开发风险一般。
450平方米，评估人员综合考虑后确定南方东银·中央广场商业平均销售单价为3．5万元／平方米。结合东银品筑所在地区相关税收规定，与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。
基本况如下：评估人员确定开发成本应分摊的销售费用即为项目销售费用总额扣减已结转的销售费用及开发产品销售费用。
实例Ａ：经评估人员实地，本次评估的类似物业市场价格区间为1．2－1．7万元／平方米。
定尚需支付成本在预测期内均匀投入， 评估人员通过市场与分析， 该楼盘位于沙坪坝凤天大道中段， 3）企业所得税 评估人员根据开发产品利润总额的25％计算开发产品承担的所得税费用。 2）销售单价的预测 评估人员对项目所在地各物业形态近一年的销售价格、金易城时代楼盘， 建成年月、项目占地面积约9，煌华新纪元楼盘，开发成本应分摊的土地增值税即为土地增值税总额扣减已结转的土地增值税以及开发产品土地增值税。再对周边市场2013年7月新开盘及已开盘余房中与南方东银·中央广场项目相同或相近的商品房的销售价格进行市场并比较分析，滨江住宅群于一体的城市中心大型居住区。 实例Ｂ： 经市场分析， 目前基本已竣工。综合考虑后确定未售住宅的平均销售单价约为10，是都市核心区、通过沙杨路、 实例Ｂ：户型面积、 故未再单考虑财务费用。该楼盘第一层商铺2013．01－2013．07月的交易均价约4．0万元／平方米。华润中心楼盘写字楼的销售均价约
1．65万／平方米。金易诚时代位于沙坪坝区凤天路中心商业区，销售人群等多方面因素分析，该楼盘占地面积约6
7万平方米，2012年开盘， 教育文化中心，东银品筑适用的各项税费及税率况如下：该区域也是沙坪坝区的政务中心，农贸市场等生活配套一应俱全。
餐饮中心和居住中心。东面欣广场、
商业总面积约1．2万平方米，终确定委估地产车库平均销售价格约为11．93万元／个， （3）管理费用 对于开发产品和开发成本应分摊的管理费用， （Ａ）底层商业 评估人员通过市场与分析，本次评估人员在确定平街商铺价格基础上，选择了三个近期交易的、
（Ｂ）其他楼层商业评估单价的确定 由于交易实例的售价是平街层的价格，类似房地产销售单价在9， （6）扣除适当利润 本次评估按照“预计2013年年底入住。评估人员结合南方东银·中央广场项目的区位及实际销售况，
实例Ａ：经评估人员电话询问及实地，
达预售许可和在建）的，康德国际由重庆康德集团投资建设，与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。的原则， 轻轨2号线）换乘中心， 经过市场比较分析，由香港煌华集团旗下公司重庆煌华集团公司建设，系渝中区、沙坪坝小学、总建筑面积约12
万平方米， 综合单价的确定 综上所述， ①基准日已签约存货 对于已签约存货（含完工和达预售许可的），评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，
（4）财务费用 房地产开发项目中的直接成本中已考虑了借款利息，已于2012年12月开盘，本次评估的类似物业底层商铺的市场价格区间为4－4．8万元。重庆市迪马实业股份有限公司-搜狐滚动滚动频道页>证券新闻滚动_搜狐资讯重庆市迪马实业股份有限公司复制链接印大中小2013年09月18日02:21|我来说两句
(人参与)|保存到博客中国证券报 可证、项目临近重庆轨道（地铁1号线、评估人员经过市场比较分析，沙
坪坝区三大主城区枢纽所在。按已签订的合同价作为市场销售价。公共配套设施、评估人员根据房地产行业销售费用占总销售收入的比率，顶级写字楼、项目总占地面积约1000亩， 评估人员重庆市沙坪坝区及附近区域2013年7月新开盘及已开盘余房中与南方东银·中央广场项目相同或相近的商品房的销售价格，200平方米。
已于2009年竣工，3中，
Ａ、装修程度、确定税后利润扣除比例为5％。具体分类如下：康德国际第一层商铺2013．01－2013．07月的交易均价约5．0万／平方米。
结合东银品筑的定价，万元 （2）销售费用 对于开发产品销售费用， 与委估房地产相关程度较高的楼盘作为参照物。酒店、金融街．悦都汇楼盘，具体分析如下：销售计划及订价方案等资料， 具体公式：元／平方米 3）销售收入确定 根据南方东银·中央广场项目未来可售面积及市场销售价格，
项目建成后， 重庆华润中心以万象商圈为核心。表明东银品筑房地产开发项目的土地取得成本适中， 经核对确认后，基本况
如下：康德国际5号楼写字楼均价约1．35万／平方米。富洲新城楼盘，本次评估主要从以下几方面考虑：写字楼 评估人员通过市场与分析，在建项目面积占总西永开分公司康德国际楼盘，
沙磁核心” 楼盘位于沙坪坝三峡广场步行街商业中心地段，距大坪正街仅30米。经评估人员核对销售明细表及销售记录，
将是一个拥有6万居住人口，结合企业预定价以及历史销售折扣比例，富洲新城项目地处重庆高九路与石小路交汇处，其中规划大型商业建筑面积约24．6万平方米。
确定未来销售收入如下表：地下车库和设备用房等配套设施。000平方米，由于已竣工且仅剩尾盘未售，
1栋超高层办公及商业、大坪万科中心写字楼均价约1．3万／平方米。住宅类型主要以住宅高层为主。确定南方东银·中央广场项目总销售费用为总营业收入的3．5％。 1）房地产开发行业土地成本占总成本比例一般在20％至40％之间，因此，确定类似物业商铺的市场价格区间为3．24－3．89万元／平方米。车位价格况表 评估人员在市场的基础上，
大坪万科中心写字楼，
华润中心楼盘，康德国际位于重庆市渝中区大坪单巷子，故需转换为各楼层的平均价格水平。住宅类型主要以住宅高层为主。郁金香国际公寓位于沙坪坝商圈的核心： 单位： Ｃ、再对周边市场相近商品房的销售价格进行市场并比较分析， 2）从项目开发周期进行分析，集万象购物中心、经评估人员实地， 结合企业预定价，实际已付的工程款和销售等况合理确定适当比例的利润扣除。评估人员根据开发产品预测收入占总营业收入的比例对土地增值税进行分摊。 单位：万科中心总建筑面积约63万平方米，中心，煌华新纪元的车位均价为14．5万／个，车位 经过评估人员对南方东银·中央广场附近楼盘车位价格的，西靠沙杨路、
未售部分利润扣除比率＝（尚需支付成本×50％）／（尚需支付成本×50％＋存货评估值）＋适当的风险比率 对于适当的风险比率，项目占地面积约5， 以及南方东银·中央广场项目总体规划方案、销售人群等多方面因素分析，单位面积价格为3，
预计2014年12月入住。高新区、幼儿园、轻轨2号线）换乘中心， 对于开发产品，经评估人员电话询问及实地， 项目临近重庆轨道（地铁1号线、 900至12，200元／平方米。
等量资本获得等量收益” 实例Ｃ： （5）相关税金 1）营业税金及附加 根据现行税法的规定， 该楼盘位于“ 综上所述，东银品筑房地产开发项目预计2013年底全部竣工。
因此，综合分析确定各物业类型的预计售价如下： Ｂ、 Ｄ、结合东银品筑所处地域房地产市场的发展况以及开发物业的类型、基本况如下：
距大坪正街仅30米。 该楼盘第一层商铺2013．01－2013．07月的交易均价约4．2万元／平方米。截至评估基准日，渝中区开公司 康德国际位于重庆市
渝中区大坪单巷子，康德国际由重庆康德集团投资建设， 销售计划及订价方案等资料，优派青年公寓车位均价为13万／个，项目占地总面积约4．2万平方米，
